БАНКРОТСТВО СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ И ЗАСТРОЙЩИКОВ

ПАВЕЛ КОРШУНОВ
Руководитель практики банкротства девелоперов
Арбитражный управляющий
Бизнес тренер и медиатор
«Большинство застройщиков отнюдь
не мошенники и оказываются в кризисных
ситуациях волей сложившихся обстоятельств»



Волна обманутых дольщиков, захлестнувшая Россию в период кризиса, привела к установлению особенностей в подходе к банкротству застройщиков.

Закон понимает под застройщиками организации, привлекавшие для строительства денежные средства (имущество) граждан и к которым имеются требования о передаче жилых помещений.

Данные процедуры часто вызывают существенный общественный резонанс, усиливающий напряженность в обществе и они отнесены к категории социально значимых. В связи с этим в 2011 году в Закон о банкротстве был внесен отдельный параграф «Банкротство застройщиков». По данным Минрегионразвития после кризиса, на территории Российской Федерации насчитывалось 897 проблемных объектов, а количество «обманутых дольщиков» составляло порядка 80 тысяч человек.
Тем не менее, большинство застройщиков отнюдь не мошенники и оказываются в кризисных ситуациях не в связи с
преднамеренными действиями, а волей сложившихся обстоятельств.

Наша практика насчитывает больше сотни подобных проектов и в большинстве случаев застройщики действовали в рамках принятого делового оборота и в пределах обычного риска предпринимателя в нашей стране.


Однако, можно столкнуться ис отъявленным мошенничеством, когда не имея разрешительных документов участок обноситься забором и запускается агрессивная реклама.

В связи с выставлением на продажу прав на эту «недвижимость» по существенно заниженной стоимости, молниеносно собирались деньги с дольщиков, которые тут же бесследно испарялись по каким-либо фиктивным договорам.Тем не менее следует честно отметить, что строителей простодушно размещавших рекламу, по типу «Мы кладем на совесть!» и не наблюдая в объявлении второго смысла, мы встречали гораздо чаще.


Диагностировать проблемы застройщиков можно как в известном анекдоте:
Пациент: Доктор у меня особенный случай. У меня такое, такое...
Доктор: Садитесь, я вам сейчас сам все расскажу..

Так и я, с большой долей вероятности, могу до нашей встречи рассказать, что именно у вас случилось:
Катастрофически сократился платежеспособный спрос и реализовать имеющиеся активы стало невозможно. Даже по ценам которые совсем недавно покупателям казались очень ривлекательными. Экономическая ситуация лишила многих застройщиков и девелоперов возможности своевременно обслуживать кредиты, которые как правило брались под залог недвижимого имущества.


Вся недвижимость после кризиса была существенно переоценена в меньшую сторону и как следствие рыночная стоимость залоговой массы упала. Соответственно, предоставленные банку, залоговые гарантии по кредиту уменьшились и банк получил право требовать дополнительное обеспечение – классический «маржинколл».

Так как в большинстве случаев было заложено абсолютно все имущество, то предоставить банку дополнительное обеспечение было невозможно и у банка появилось право требовать досрочного погашения кредита…

Не совершайте чужих ошибок, немедленно объявляйте о банкротстве! Читайте в утреннем интернете о судьбах
предпринимателей, которые в таких случаях, пытаясь самостоятельно спасти бизнес, до последнего дня вели переговоры с банками и кредиторами, надеялись на корректность и понимание с их стороны. Как правило, их участь печальна.

Конфиденциальные переговоры неизбежно приведут к распространению информации на всем рынке. Далее последует одновременное уменьшение банковских лимитов, предложения о досрочном погашении обязательств, отзыв кредитов или требования увеличения залогаво всех банках, даже где они всегда своевременно обслуживались. Поставщики и подрядчики прекратят любую отгрузку и работу без предоплаты.


Руководству компании начнут поступать угрозы – прежде всего угрозы возбуждения уголовных дел. Взамен неисполнения угроз могут последовать требования об отчуждении самых крупных и ликвидных активов компании. Вас могут начать вызывать и допрашивать по не имеющим к вам никакого отношения уголовным делам по совершенно надуманным причинам.

Лица и компании не получившие от вас причитающееся в полном объеме, станут прибегать к различным средствам давления – как при помощи «коллекторских агентств», криминальных схем, так и при помощи сотрудников полиции. Вам необходимо будет встречаться со всеми, давать объяснения и «пояснять ситуацию», называть ориентировочные, заранее неисполнимые сроки. Вы будете разрываться между необходимостью наладить угасающий бизнес, сохранить имидж добропорядочного партнера и необходимостью оправдываться и «разруливать» постоянно нарастающий ком новых проблем.

Вам понадобятся все ваши связи, юридические познания и красноречие, чтобы убедить полицейских в разграничении гражданско-правовых отношений и уголовно-наказуемых деяний. Увы, выводы по результатам таких проверок не всегда совпадают с вашим пониманием «сложившейся ситуации».

Таких примеров уже достаточно.


Мир бизнеса очень жесток. Человек человеку волк и мы имеем то, что имеем – «кровь на снегу и пятна красных флажков». Это хорошая иллюстрация того, как наши представления отстают от реальности. Они настойчиво требуют пересмотреть привычный подход к решению проблем, однако мы по инерции продолжаем совершать ошибки и одновременно упускаем имеющиеся возможности.

Как ни странно, возможности нам дает Закон о банкротстве, который предусматривает обширный комплекс реабилитационных мер для предприятий находящихся в таком положении. Вам именем Закона может быть предоставлена возможность реструктуризировать свои долговые обязательства, отсрочив их оплату во времени, Закон предполагает мораторий на все претензии кредиторов до нескольких лет. Задача реабилитационных процедур банкротства, в этот период, защитить предприятие-должника, сохранить налогоплательщика и работодателя. Ограничить «аппетиты» отдельных кредиторов, выстроить их в упорядоченную очередь – не дать растащить вашу организацию и собственность по частям. У вас будет возможность нормализовать ситуацию и аккумулировать требуемые средства для расчетов с кредиторами, сохранив тем самым предприятие.

А как быть, если вы честно вели хозяйственную деятельность, но последствия мирового финансового кризиса, несовершенных производственных технологий, низкой производительности труда, жесткой
конкуренции и катастрофического снижения спроса на реализуемые объекты, или даже обман партнеров и другие не предвиденные обстоятельства не оставили вам ни малейшей надежды на возможность расчета со всеми кредиторами?

Ответ находим опять в банкротстве. Действует не репрессивная, а реабилитационная доктрина.

То есть если еще не так давно на Руси за долги сажали в долговую яму или привязывали к столбу, а чуть раньше за долги и в рабство могли продать, то актуальные нормы сегодняшнего дня предусматривают списание оставшейся задолженности после проведения процедуры банкротства. В рыночных отношениях институт банкротства один из основополагающих. Вы занимались предпринимательской деятельностью – пытались заработать, но обстоятельства сложились против Вас – это обычные предпринимательские риски.

Поэтому, эти риски с вами также разделяют и контрагенты-кредиторы. Они же не альтруисты и связали свою деятельность с вами тоже желая заработать и должны разделять ответственность за результат. Ведь партнеры делят не только доходы, но и все расходы.

Главное необходимо вовремя заявить о своей неудаче- подать заявление о БАНКРОТСТВЕ и пожалуйста, попробуйте начать бизнес заново, только не повторяя старых ошибок. И еще небольшой совет: Города нужно строить в деревне, где воздух гораздо лучше (Анри Мурье).


Это только самые простые вопросы, вас наверняка заинтересует актуальное – «Как сохранить незавершенный строительством объект за собой», «Создание ЖСК при банкротстве застройщика», «Возможность достройки незавершенного объекта в процедуре банкротства», «Особенности правового положения соинвесторов нежилых помещений». В партнерстве с Ассоциацией обманутых дольщиков, мы поможем консолидировать права требований граждан по передаче жилых помещений и направить процесс в конструктивное русло достройки объекта.


ПРИМЕРЫ БАНКРОТСТВА ПРЕДПРИЯТИЙ СТРОИТЕЛЬНЫХ
КОМПАНИЙ И ЗАСТРОЙЩИКОВ ИЗ НАШЕЙ ПРАКТИКИ


Опыт - величина, которую можно измерить, например, в количестве дел о банкротстве. Но есть одна проблема. Более половины всех проектов НП «СГАУ» конфиденциальны. Безусловно, этот факт создает некоторые проблемы в вопросах презентации своей профессиональной значимости в рамках представления клиентов. Большую часть процедур мы не можем выложить в портфолио и приводим примеры только наших публичных проектов.