Новости

27.03.2017

Ниже представлен обзор практики высших судебных инстанций по банкротству застройщиков с начала 2014 по 2017 год (текущий момент).

Каждое дело снабжено выделенной правовой проблемой и соответствующей ей правовой позицией, ключевыми словами, указанием на судью-докладчика, а также должника.

Кроме того, практика распределена по рубрикам:

· применение правил о банкротстве застройщиков

· установление требований

· неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства

· сроки закрытия реестра / трансформации требований

· порядок рассмотрения вещно-правовых требований

· признание права собственности / доли в праве собственности

· специальные способы погашения требований участников строительства

· двойные продажи / конкуренция требований участников строительства

В Обзор также попало дело о банкротстве "Мосинжстрой", определение ВС РФ по которому было принято 17.03.2017.



Применение правил о банкротстве застройщиков



Правовая проблема. Применяются ли правила о банкротстве застройщиков к случаям привлечения средств на строительство таунхаусов.

Правовая позиция. Правила о банкротстве застройщиков не применяются к случаям привлечения денежных средств на строительство блокированных жилых домов (таунхаусов), в которых отсутствует общее имущество, характерное для многоквартирного дома.

Источник. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 15636/13

Ключевые слова: правила о банкротстве застройщиков, застройщик, таунхаусы

Должник: ООО "КАЛИНА"

Судья-докладчик: Валявина Е.Ю.

Примечание. Правовая позиция актуальна до применения Закона о банкротстве в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ: в новой редакции к требованиям о передаче жилого помещения для целей применения специальных правил о банкротстве застройщиков относятся, в том числе, требования о передаче в собственность жилого помещения в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков.



Правовая проблема. Может ли быть признано застройщиком лицо, которое денежные средства участников строительства не привлекает, но является правообладателем земельного участка и / или объекта строительства.

Правовая позиция. Застройщиком может быть признано и то лицо, которое является правообладателем земельного участка и/или объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает.

Источник. Определение ВС РФ от 22.08.16 № 304-ЭС16-4218

Ключевые слова: банкротство застройщиков, притворные сделки, привлечение средств участников строительства, застройщик, применение правил о банкротстве застройщиков

Должник: ООО «ССК Металлургмаркет»

Судья-докладчик: Букина И.А.





Правовая проблема. Может ли требование участника потребительского кооператива служить основанием для заявления о банкротстве такого кооператива.

Правовая позиция. Законодатель указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах, предоставляя тем самым защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили средства в строительство многоквартирных домов, в том числе и по так называемым "теневым схемам" (пункт 5 статьи 201.1Закона о банкротстве), в связи с чем требование участника потребительского кооператива может быть положено в основу заявления о банкротстве такого кооператива.

Источник. Определение ВС РФ от 31.07.15 № 305-ЭС15-3229

Ключевые слова: конкурсоспособность требования - основания заявления, банкротство застройщиков, переквалификация требований, участие в потребительском кооперативе Должник: ЖСК «Ваниль»

Судья-докладчик: Капкаев Д.В.



Установление требований



Правовая проблема.

1. Может ли быть отказано в установлении в деле о банкротстве застройщика суммы неустойки и потребительского штрафа за просрочку передачи квартиры на том основании, что строительство дома не завершено, объект не введен в эксплуатацию, документы, необходимые для регистрации права собственности не переданы, что установлено решением суда общей юрисдикции при рассмотрении вопроса о компенсации морального вреда, по итогам которого в компенсации отказано со ссылкой на отсутствие вины застройщика

2. Может ли являться основанием для отказа в установлении суммы неустойки и потребительского штрафа намеренное и необоснованное предъявление необоснованных убытков и компенсаций

Правовая позиция.

1. Нет

2. Реализация кредитором своего права на судебную защиту предусмотренными законом способами не может расцениваться как злоупотребление правом, если на должника какой-либо материальной ответственности за неисполнение обязательства по передаче квартиры судами не возложено

Источник. Определение ВС РФ от 23.01.17 № 305-ЭС16-10886

Ключевые слова: взыскание неустойки, потребительский штраф, злоупотребление правом, последствия признания права собственности на долю в ПОДС в виде квартиры, решение суда общей юрисдикции

Должник: АО «АлеутСтрой"

Судья-докладчик: Капкаев Д.В.



Неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства



Правовая проблема.

1. Как определяется дата, с которой начинает исчисляться неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства, если срок передачи объекта строительства обусловлен введением многоквартирного дома в эксплуатацию.

2. С какого момента заканчивает начисляться неустойка за просрочку передачи объекта строительства при признании права собственности участника строительства на такой объект.

Правовая позиция.

1. Если срок передачи объекта строительства обусловлен введением многоквартирного дома в эксплуатацию, при этом договором определен срок окончания строительства многоквартирного дома, неустойка взыскивается с даты окончания срока передачи, рассчитанного исходя из даты окончания строительства многоквартирного дома, указанного в договоре, а если многоквартирный дом введен в эксплуатацию - рассчитанного из даты фактического введения в эксплуатацию.

2. При признании права собственности участника строительства на объект долевого строительства неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства заканчивает начисляться с даты фактического поступления объекта долевого строительства во владение участника строительства.

Источник. Определение ВС РФ от 03.10.16 № 305-ЭС16-6006(2)

Ключевые слова: неустойка за несвоевременную передачу, срок исполнения, определение срока, толкование договора

Должник: ООО "Передовые технологии»

Судья-докладчик: Капкаев Д.В.





Сроки закрытия реестра / трансформации требований



Правовая проблема. Может ли быть восстановлен месячный срок на трансформацию требования о передаче жилого помещения в денежное требование (ст. 201.13 Закона о банкротстве).

Правовая позиция. Месячный срок на трансформацию требования о передаче жилого помещения в денежное требование с момента направления уведомления КУ не является пресекательным и может быть восстановлен по ходатайству участника строительства

Источник. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14

Ключевые слова: банкротство застройщиков, перевод неденежных требований в денежные, непрофессиональные участники, закрытие реестра, восстановление срока

Должник: ЗАО «Центр Авторских Медицинских Технологий и Новаций»

Судья-докладчик: Разумов И.В.



Правовая проблема. Каковы последствия пропуска срока на подачу заявления о трансформации требования о передаче жилого помещения в денежное требование.

Правовая позиция. Участник строительства, направивший заявление о трансформации требования о передаче жилого помещения в денежное требование с пропуском месячного срока на такое заявление (п. 1 ст. 201.13), получает удовлетворение в рамках своей очереди, но при этом имеет право на последовательное удовлетворение, то есть из средств, оставшихся после полного расчета с другими гражданами – кредиторами третьей очереди, подавшими заявления о трансформации требований в отведенный законом срок.

Источник. Определение ВС РФ от 21.01.16 № 304-ЭС15-12057

Ключевые слова: трансформация требований, пропуск срока,последствия, требование о передаче жилого помещения, денежное требование

Должник: ООО «Месхети"

Судья-докладчик: Разумов И.В.



Порядок рассмотрения вещно-правовых требований



Правовая проблема. В каком порядке рассматриваются требования об установлении границ земельного участка, признании права на земельный участок, признания отсутствующим права на земельный участок, предъявленные к должникам, в отношении которого применена процедура банкротства застройщика.

Правовая позиция. Защита прав лица, имеющего требование в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика, в том числе требование о признании права собственности на земельный участок и признании права на такой участок отсутствующим у должника, осуществляется по правилам статьи 201.8Закона о банкротстве.

Источник. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ от 29.10.13 № 4044/08

Ключевые слова: признание права собственности, процессуальные вопросы, порядок рассмотрения

Должник: КТ "Социальная инициатива и компания"

Судья-докладчик: Весенева Н.А.



Признание права собственности / доли в праве собственности



Правовая проблема. Может ли быть признан за гражданином статус участника долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом, если разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома не выдано, а между застройщиком и заявителем до принятия заявления о признании банкротом застройщика не подписан акт приема-передачи жилого помещения.

Правовая позиция. За гражданином может быть признан статус участника долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом в рамках дела о банкротстве застройщика независимо от того, что разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома не выдано, а между застройщиком и заявителем до принятия заявления о признании застройщика банкротом не подписан акт приема-передачи жилого помещения, если такие же требования иных граждан – участников долевого строительства того же дома, подавших соответствующие заявления в суды общей юрисдикции, были удовлетворены.

Источник. Определение ВС РФ от 24.02.15 № 305-ЭС14-1186

Ключевые слова: признание права собственности (доли в праве общей собственности)

Должник: ЗАО «Финансовая корпорация»

Судья-докладчик: Разумов И.В.



Правовая проблема. Может ли быть отказано в признании права собственности на жилое помещение со ссылкой на отсутствие доказательств подписания до принятия к производству заявления о банкротстве застройщика, если аналогичные требования других заявителей в том же деле о банкротстве были удовлетворены.

Правовая позиция. Отказ в признании права собственности на жилое помещение в деле о банкротстве застройщика со ссылкой на отсутствие доказательств подписания до принятия к производству заявления о признании застройщика банкротом акта приема-передачи такого помещения с заявителем не может быть признан законным в случае, если аналогичные требования других заявителей в том же деле о банкротстве были удовлетворены.

Источник. Определение ВС РФ от 17.09.15 № 307-ЭС15-5012

Ключевые слова: банкротство застройщиков, признание права собственности

Должник: ОАО «СтройВестКомпания»

Судья-докладчик: Капкаев Д.В.



Специальные способы погашения требований участников строительства



Правовая проблема.

1. Вправе ли участник строительства, требования которого включены в реестр требований кредиторов, а не в реестр требований о передаче жилых помещений, претендовать на получение в собственность жилого помещения в порядке применения ст. 201.11 Закона о банкротстве.

2. Является ли участник строительства, требования которого включены в реестр требований кредиторов, а не в реестр требований о передаче жилых помещений, участником собрания участников строительства с правом голоса.

Правовая позиция.

1. Право на получение в собственность конкретного жилого помещения, приобретаемое участником строительства в силу пунктов 1 – 7 статьи 201.11 Закона о банкротстве, является производным от статуса участника строительства как кредитора, включенного в реестр требований о передаче жилых помещений.

2. Участники строительства, требования которых не были включены в реестр требований о передаче жилых помещений на день проведения собрания участников строительства, не являются участниками такого собрания с правом голоса (пункт 2 статьи 201.12 Закона о банкротстве).

Источник. Постановление Президиума ВАС РФ от 13.05.14 № 15943/11

Ключевые слова: признание права собственности, устранение фундаментальной ошибки, включение в реестр требований о передаче жилых помещений

Должник: ЗАО «Энергостройкомплект-М»

Судья-докладчик: Разумов И.В.



Правовая проблема. Каковы способы защиты участника строительства, требование о передаче жилого помещения которого не было рассмотрено до передачи прав на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу и внесения записи о ликвидации должника.

Правовая позиция. Если к моменту рассмотрения заявления о включении требований в реестр требований передачи жилых помещений права на объект незавершенного строительства и земельный участок переданы жилищно-строительному кооперативу, а в отношении должника внесена запись о его ликвидации, заявитель вправе уточнить предъявленное требование, избрав его предметом признание за ним статуса члена кооператива на тех же условиях, на которых этот статус был приобретен иными гражданами - участниками строительства; суд в таком случае должен рассмотреть вопрос о привлечении соответствующего кооператива в качестве ответчика. Основанием к отказу в удовлетворении уточненного требования может быть превышение количества членов жилищно-строительного кооператива над количеством жилых помещений в строящемся кооперативном доме.

Источник. Определение ВС РФ от 26.10.15 № 308-ЭС15-6308

Ключевые слова: банкротство застройщиков, требование о передаче жилого помещения, погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, жилищно-строительный кооператив, принцип равенства , способы защиты, преобразование требований

Должник: ООО «Панельстрой»

Судья-докладчик: Разумов И.В.



Правовая проблема. Переходят ли к приобретателю объекта незавершенного строительства, отчужденного в рамках продажа имущества должника - застройщика, обязательства должника перед участниками строительства в части передачи помещений в указанном объекте.

Правовая позиция. Нет.

Источник. Определение ВС РФ от 22.12.15 № 43-КГ15-5

Ключевые слова: продажа объекта незавершенного строительство, право следования, очищение, перевод долга

Должник: ООО «Инвестпроект"

Судья-докладчик: Горшков В.В.



Двойные продажи / конкуренция требований участников строительства



Правовая проблема.

1. В чью пользу подлежит присуждению жилое помещение (переход или признание права собственности) при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одного и того же помещения.

2. Подтверждает ли акт передачи доли в виде квартиры в объекте незавершенного строительства переход фактического владения такой квартирой.

3. Имеет ли значение добросовестность участника строительства для целей разрешения спора о присуждении квартиры, в отношении которой имеются требования нескольких участников строительства.

Правовая позиция.

1. При наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одних и тех же квартир, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиру имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.

2. Акт передачи долей в виде квартир в объекте незавершенного строительства не может подтверждать переход фактического владения спорными квартирами.

3. Приоритет в споре двух конкурирующих дольщиков не может быть отдан также и тому покупателю, который является недобросовестным и своими противоправными действиями содействовал более раннему вступлению во владение.

Источник. Определение ВС РФ от 09.03.16 № 308-ЭС15-16377

Ключевые слова: признание права собственности, банкротство застройщика, преюдиция, обязательность судебных актов, двойные продажи, конкуренция договоров долевого участия в строительстве, недействительность сделок

Должник: ЗАО «Южная электрическая компания»

Судья-докладчик: Букина И.А.





Правовая проблема.

1. Можно ли признать право собственности на квартиру за лицом, инвестировавшим средства в ее создание, если в отношении должника не применялись правила о банкротстве застройщиков.

2. Вправе ли обжаловать судебный акт по обособленному спору о признании права собственности на квартиру лицо, не являющееся участником по делу о банкротстве, но за которым было признано право собственности на указанную квартиру.

Правовая позиция.

1. Да.

2. Да.

Источник: Определение ВС РФ от 17.03.17 № 305-ЭС15-16522

Ключевые слова: двойные продажи, право на обжалование, право собственности, фактическое владение, квартира

Должник: ОАО «Мосинжстрой"

Судья-докладчик: Разумов И.В.